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抢人大战全面爆发!“最强人才新政”出台!杭州情何以堪?

2019-04-24 09:27:01
 

最近,抢人大战进入白热化状态,从网红城市杭州宣布专科即可落户以来,各地蠢蠢欲动,就连中央都明确表态,除特大超大城市要大幅增加落户规模之外,其他所有城市全面放开放宽条件或全面取消落户限制。然而最近,内蒙的呼和浩特也加入抢人队伍,上来就直接宣布,大学毕业生半价就能买房,这种重量级的消息被网友看作“最强人才新政”;与此同时,宁波方面也抛出重磅信号,人才买房最高补助可达60万!这意味着,抢人大战已经全面爆发,来势汹涌。
 
Part.1
“房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。”这是一句老生常谈的话了。短期看楼市很明显就是看政策市,意思就是跟着政策走,读懂政策你就不会吃大亏。然而解读政策的人一直有,但是分析中长期的人却不多,因为长期这个东西,实在太多变数,而且是在中国这个社会,更加让人看不懂了。但不可否认,人口才是影响未来房价的关键因素,有人才有房价,没人无房价可言。而这内在的投资逻辑就是看城市人口的流动情况,包括外部的流动,内部的流动,心里都该有本账。
2011-2018年杭州人口增长情况
就拿杭州来说,从外部层面看,2011年至2014年这4年间,杭州常住人口分别增加3.76万、6.4万、4.2万、4.8万。但到了2015年,杭州常住人口突然增加了12.6万,增长破两位数;2016年,这个数字到了17万;2017年飙涨到了28万,2018年这个数字更是达到33.8万人,位居全国人口流入十强城市第四.据统计,截止2018年底,杭州人口总数980.6万人,按照以往增长的态势,2019年杭州人口突破千万,完全不成问题。杭州人口之所流入迅速,与近几年杭州频繁推出的人才新政有直接关系,比如,“人才新政27条”“521”计划等政策的实施。然而,作为新一线城市的它,这样的流入远远不够,杭州还需要更多的人进来,才足以配得上新一线城市的名号,因而就有了降低落户门槛的政策。
 
Part.2
我们再看杭州内部的人口流动情况,首先,来看一张图。
这是通过百度热力图检测到的杭州人口分布图,时间为任意工作日的某一天下午。
PS:百度热力图是由手机中百度产品(搜索、地图、天气和音乐)所携带的位置信息合并后生成的 “ 黑科技地图 ” ,用于计算城市里各区域的人群密度和人流量。颜色越深,代表该区域人群聚集度越高;反之,颜色越浅,则代表区域人群聚集度越低。
这是一张三合一的拼接图,颜色越深的,代表人口密度越大,从整体来看杭州的人口主要都集中在主城区范围内。在把地图放大后发现,人口密度最高的主城区,其人口多分布在地铁沿线附近,分别是1,2,4号线;另外,在主城区里,人口热力最为明显的是上城区和下城区,其次是江干区和拱墅区。上图是上班时间的人口流动情况,接着,我们再来看看夜晚时分的杭州人口流动分布。
对比白天的热力图,明显可以看到一些流动的趋势:
1、人口由市中心由内向外扩散,相比白天,少了一些深色高热力点。不过深夜的市中心仍然拥有全市最大范围的高热力,只是范围比白天有所缩小。
2、未来科技城人口聚集一般;下沙区域人口聚集明显,这也意味着该区域房屋入住率高。
放大来看,上城区和下城区的人口还是最为密集的,其次是下沙区,再就是江干区。再放大看未来科技城,只有两个绿色的热力,相比于主城区,人口非常有限,且又较为分散。
最后,我们来看看周边的临安。临安是杭州十区中唯一一个不限购的区域。临安的人口主要集聚在临安中心区域,除了商场之外,就是学校(浙江农林大学衣锦校区)。临安对于在杭州上班的人来说,确实有点远了,热力图上再放大已经没有颜色了。再来看临平,虽然相对杭州城区偏远,但一直以较低的价格和完善的配套吸引了不少购房者。
 
Part.3
综上分析,从杭州人口的流入情况来看,杭州的基本面是好的,人口吸纳能力在逐渐增强,每年都在上升,目前杭州总人口980.6万,今年大概率可破千万。从杭州内部的人口流动情况看,杭州人口多集中在主城区,尽管杭州目前的城市板块在扩张,未来科技城、良渚、三墩北、城东新城等不断发展,但是商业核心配套等城市资源以及人群重点仍是在市中心。那这是不是就意味这主城区是投资对象呢?答案是否定的,杭州的未来不在主城区,市中心的潜力已经很有限了,投资该区域不是明智选择。未来科技城的前景毋庸置疑,但是目前人流分散,基础生活配套不是很齐全,人口入住并不高。但随着今年地铁5号线通车、未来科技城生活配套落地,加之大量小区交付,未来科技城的人气会逐步上升。从长远来看,未来科技城的发展还有很大上升空间。杭州的问题是政府这几年为了搞基建,疯狂卖地,土地供应量巨大,在2018年,杭州依靠卖地土地财政接近2500亿,远超其他城市。这也意味着未来杭州的房屋供应量非常之大。对于投资客来讲,入场需谨慎。
 


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